Các giải pháp quản lý của Chủ đầu tư để giá nhà thu nhập thấp có thể thấp hơn nữa

 Lê Vinh-Giaxaydung.vn

Hiện nay nhà thu nhập thấp tại Hà Nội có mức giá từ 12-14 triệu đồng/1m2, tức là còn quá cao so với đại bộ phận người dân làm công ăn lương, vì với giá đó một căn hộ 60m2 thì cũng đã có giá gần 1 tỷ đồng. Trong khi chúng ta làm một phép tính sơ bộ, nếu 2 vợ chồng trẻ có mức thu nhập khá, tức để dành được 5 triệu/tháng thì cũng phải mất (5*12 tháng) *15 năm = 900 triệu mới có thể mua được (tạm quy về thời giá hiện tại).
Vậy về cơ bản, giá nhà ở Hà Nội là quá cao so với mức sống của người dân. Đó là một vấn đề nan giải mà các nhà quản lý phải nghiên cứu, đưa ra những chính sách phù hợp, tạo điều kiện cho người dân thu nhập thấp có thể có cơ hội sở hữu một căn hộ.
Bài viết này chỉ đứng trên góc độ quản lý của Chủ đầu tư, xem xét có những giải pháp quản lý gì để giảm chi phí đầu tư cho một căn hộ thu nhập thấp:
Để phân tích, ta sẽ mượn công thức tính tổng mức đầu tư theo Thông tư 04/2010/TT-BXD:
V= Gxd + Gtb + Gbt-tdc + Gqlda + Gtv + Gk + Gdp
Trong đó: Gxd:Chi phí xây dựng; Gtb:Chi phí thiết bị; Gbt-tdc: Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư; Gqlda: Chi phí quản lý dự án; Gtv: Chi phí tư vấn; Gk: Chi phí khác và Gdp: Chi phí dự phòng của dự án.
Riêng khoản chi phí Gbt-tđc với nhà thu nhập thấp phụ thuộc vào yếu tố nhà nước. Ta giả sử Chủ đầu tư được cấp một nguồn đất sạch, đồng thời được miễn hoàn toàn thuế đất vậy thì khoản chi phí này coi như không có.

1, Giảm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị:
Dự toán chi phí xây dựng được xác định trên cơ sở xác định khối lượng vật liệu, nhân công, máy thi công và các khoản chi phí đi kèm như trực tiếp phí khác, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế GTGT và nhà tạm phục vụ ở, điều hành thi công. Hiện nay, để giảm thiểu các chi phí xây dựng cho Nhà thu nhập thấp, Chủ đầu tư thường có các phương án sau:

Nhiệm vụ chung của các vị trí chủ chốt trong xây dựng

1.Giám đốc dự án:Chịu trách nhiệm trước BGĐ về việc quản lý,điều hành công trường.Quản lý chỉ đạo chung các vị trí dưới đây.
2.Chỉ huy trưởng:Chịu trách nhiệm về chất lượng và tiến độ của công trình từ khi nhận nhiệm vụ đến hết bảo hành công trình.
3.Chỉ huy phó:Hỗ trợ chỉ huy trưởng về tổ chức và đôn đốc thi công.
4.Kỹ sư thi công:Thực hiện các nhiệm vụ được CHT giao.
5.Kỹ sư QA/QC (Quality assurance/Quality control):
QC:kiểm soát chất lượng sản phẩm từ đầu vào đến đầu ra.
QA:Giám sát,ban hành chất lượng sản phẩm.Duy trì và cải tiến hệ thống quản lý chất lượng. (QA là "sếp" QC)
(Về chức danh QS (thường là do Kỹ sư kinh tế xây dựng đảm nhận, chủ yếu ở văn phòng.Chịu trách nhiệm về đấu thầu,quản lý chi phí,hợp đồng,thanh quyết toán.)

Bảo hiểm trong hoạt động xây dựng

Về nguyên tắc bảo hiểm công trình là chi phí nằm trong tổng mức đầu tư dự án(đề phòng những rủi ro mà cả chủ đầu tư lẫn nhà thầu không thể khắc phục phải dừng dự án)
Theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 45 Mục 8 Nghị định số 48/2010/NĐ-CP ngày 07/5/2010 về hợp đồng trong hoạt động xây dựng thì:
1.Bảo hiểm công trình :là do CDT mua, trường hợp đã tính vào giá trị hợp đồng thì nhà thầu phải mua (Trước đây BTC quy định mức phí nhưng sau này vào WTO nên bãi bỏ quy định này,chi phí là do thị trường và thỏa thuận 2 bên.Với cơ chế dành cho khách hàng ,nên các cty bảo hiểm thường lobby cho người trực tiếp ký HĐ 10-15% GTHĐ,nên thường CDT tự mua).
 2.Bảo hiểm đối với bên thứ 3:là bảo hiểm sự cố ngoài hợp đồng xây dựng phát sinh do những rủi ro gây thiệt hại về tính mạng và tài sản cho bên thứ 3(người lao đông,người sử dụng thiết bị,công trình xây dựng...)trong quá trình xây dựng lắp đặt.
Thanh tra xây dựng thường bắt bí chủ đầu tư và nhà thầu có hành vi vi phạm quy định về chế độ bảo hiểm bị xử phạt theo quy định tại Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/2/2009 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong hoạt động xây dựng.

Căn cứ để ký hợp đồng xây dựng

Sẽ xây căn hộ giá dưới 2,7 triệu đồng/m2?

Theo Tạp chí bất động sản

Mẫu căn hộ công nhân của Becamex Bình Dương với giá 130 triệu đồng/căn có diện tích 30m2

Giá thành của căn hộ chung cư,như thế nào là phù hợp !?

Điều tra của StoxPlus cho thấy, rất khó để phát triển một dự án căn hộ hạng trung với mức đầu tư dưới 10 triệu đồng/m2 như lời gợi ý của một số chuyên gia.

Cơ cấu giá thành của một dự án căn hộ hạng B điển hình tại Quận 8, Tp.HCM

Cuối tháng 10/2011, Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí (PVL) công bố giảm giá bán căn hộ tại PetroVietNam LandMark (phường An Phú, quận 2, Tp.HCM) chỉ còn 15,5 triệu đồng/m2, giảm khoảng 30% so với giá bán trước đó. Điều này ngay lập tức thu hút nhiều sự chú ý. Thế nhưng, mức giảm trên kèm theo điều kiện người mua phải thanh toán đủ 100% giá trị căn hộ trong vòng 10 ngày.